希腊买房移民

　　SEPTA Rebuilding for the Future，中文名称为“宾州东南部交通管理局重建未来项目”。该项目是一个市政工程项目，项目方是宾州东南部交通管理局（SEPTA），项目主要围绕大费城地区的地铁、区域性铁路以及火车等轨道交通设施改造。该项目是由DVRC（Delaware ValleyRegional Center）区域中心负责运作EB5资金的募集和管理。

　　该项目有一个亮点是就是EB5资金借款到期后，SEPTA方面有权选择是以现金形式还款还是以市政债券形式还款。对于这个债券，也是本项目的一个很大的难点。实际上，很多客户对于这个债券存有疑问，在此文中，笔者将重点围绕这个市政债券展开分析。

　　1. 以市政债券的形式还款的设计是合乎移民法的规定的

　　在咨询的过程中，不少客户会提出这样的疑问：如果到时候是以市政债券的形式还款，是不是意味着投资人是用钱投资了市政债券？这样的做法是不是符合移民的规定呢？诚然，客户有这样的疑问和担心是有道理的，也是可以理解的。

　　首先，投资人没有直接投资市政债券。与直接通过债券融资不同的是，该项目从一开始就是直接把钱投入到项目中，而不是投入到债券中。之前有些EB5项目，也有市政债券的参与，在这些EB5项目中，资金投入的路径为：EB5资金--市政债券--项目，即项目方通过先通过市政债券募集到EB5资金（即投资人直接投资购买债券），再把这些资金投入到项目中。但是，在我们目前SEPTA“重建未来”项目中，资金投入的路径为：EB5资金--项目，即，EB5资金是直接投入到项目。这两种路径在本质上是有区别的。

　　其次，SEPTA“重建未来”项目的这种模式没有违反移民法“风险性”规定。鉴于上一段的分析，由于EB5资金并没有直接投入购买债券，而是直接投入到项目中，因此，这一做法并没有违法移民法对于“风险性”的规定。此外，在“重建未来”项目中，借款到期后，SEPTA不一定以债券的形式还款，也有可能以现金形式还款。这一操作模式也与以前的那些有债券参与的EB5项目不同。

　　最后，DVRC之前做的宾州PTC/I-95高速连接枢纽项目，其运作模式与目前“重建未来”项目运作模式完全一样。截止到目前为止，PTC/I-95高速连接枢纽项目已经有237位I-526获得移民局批准。也就是说，移民局对这一操作模式是认同的。 

　　鉴于上述理论和实际案例分析，以市政债券的形式还款的设计是合乎移民法的规定的。所以，在这一方面，客户大可以放心。

　　2. 关于市政债券的几个重要时间点

　　在本项目中，关于市政债券有三个问题：A. 是否以债券形式还款？B. 如果以债券形式还款，发行价格是多少？C. 如果以债券形式还款，何时发行债券？

　　对于EB5资金的贷款偿付，本项目有三个重要时间点：即第0年（贷款生效日）、第4年半、第5年。这三个时间点刚好回答了上述三个问题。

　　首先，第0年--EB5资金贷款生效日，锁定发行价格日。如果日后决定以债券形式还款，贷款生效日当天的债券市场价格即锁定了日后债券的发行价格。具体见下图解释： 

　　其次，第4.5年，决定的作出日。在贷款生效日起算第4.5年，SEPTA决定是以现金还款还是债券还EB5资金。此时，只作出决定，并不实际还款，所以此时只是决定的作出日。 

　　最后，第5年--EB5贷款到期日，发行债券或者返还现金。在上述第4.5年作出的决定下，第5年正式实施这个决定。如果是决定以现金还款，那么第5年时就拿现金来还款；如果决定是以债券还款，那么第5年时就正式发行债券来还款。且，以第0年锁定的价格为此时的发行价格，而不是以第5年当天的价格发行债券。举例来说，如果第0年当天的债券价格指数是105，而第5年当天的价格指数是110，那么第5年按照105来发行债券，而不是以110来发行债券。 

　　3. 债券的票面价值和利息

　　债券的票面价值=总价/价格，价格等于价格指数/100基准数。如上例中，价格指数为105，那么价格为1.05，50万美元对应的票面价值即为（50万美元÷1.05），等于476,190美元。如果价格指数为95，那么50万美元对应的票面价值即为（50万美元÷0.95），等于526,315美元。

　　票面利息=票面价值X票面利率（COUPON）。在此项目中，债券的年利率为5%。如上面例子，在价格指数为105情况下，在客户持有债券期间，每年可以获得的利息=47,619X5%=23,809万美元。

　　此外，根据协议规定，此类利息是免税的。

　　4. SEPTA发行的债券是可以自由交易的且流动性好

　　在咨询过程中，很多客户问到“我并不想长期持有这些债券，我想尽快变现，这些债券是否可以自由交易？流动性好不好？”

　　首先，这些债券是可以自由交易的。根据协议，如果SEPTA决定用债券还款，那么这些债券必须是可以在交易市场自由交易的。原文表述如下：

　　其次，此类债券的流动性好，交易记录频繁。债券的交易操作流程是：卖方提出报价 --买方提出报价，当买方的报价等于卖方报价时，交易随即顺利进行。以下是SEPTA债券在Bloomberg商业资讯平台上的交易记录，这些记录很好地说明了SEPTA债券的流动性不错。需要说明的是，Bloomberg是业内非常权威的商业资讯平台。

　　（一）DVRC SEPTA 重建未来项目——美国政府主导

　　宾州东南部交通管理局（SEPTA）负责运营宾州东南部的公共交通系统，是全美第六大公共交通管理机构，由宾夕法尼亚州收费高速公路管理局（PTC）监管。

　　DVRC 区域中心是获得美国移民局批准的区域中心，作为政府项目的一部分，DVRC区域中心是被宾州政府、SEPTA以及宾州高速公路管理局认可的、可信赖的唯一EB-5资金融资方。

　　SEPTA“重建未来”项目是一个跨越多年的大型资本项目，旨在对SEPTA进行全系统的升级，使其更安全、可靠，并改善乘客体验 

　　项目改造内容：

　　1、第15街/市政厅站的改建

　　2、变电站的改建

　　3、Elwyn-Wawa 铁路延长段的建设

　　4、Frazer Rail Yard 列车调度场的扩建

　　5、收购新型列车、城际列车 

　　地理位置：

　　项目位于美国宾州，是美国第6大州

　　宾州的州内生产总值（GSP）6440亿美元

　　世界第20大经济体；州政府债券信用评级Aa3 （AA） 

　　（二）6大核心优势——不容错失

　　100%政府项目：美国政府投资、建设和运营管理的项目

　　资金结构简单：政府提供62.8%拨款，无银行贷款，政府机构直接承担还款责任

　　还款保障：SEPTA  A+级还款信用保证，EB-5第一顺位还款，项目安全还款确保投资安全无忧

　　绿卡保障：依据RIMS II经济模型计算出每位投资人创造14.11个就业，40%充足就业盈余保障绿卡安全

　　退出机制灵活：两种退出机制保障，现金或免税政府债券进行还款

　　资金安全：如I-526申请被拒，将全额退还投资款和管理费 

　　A+级政府信用还款保障 

　　支持信和批准函

　　

　　（三）成功案例，确保惯性成功

　　1、DVRC PTC/I-95高速连接枢纽项目：

　　从2016年2月25起，陆续有44位投资人通过了I-526申请，并且没有收到补件通知截；

　　2015年年底，项目已花费总造价45%的费用，约1.85亿美元，已创造2387个就业岗位；

　　项目进展顺利，预计于2018年11月完工；

　　新建的收费站于2016年1月3日已开始运营；

　　截止到目前，该项目已经有237个I-526获批。

　　2、SEPTA的 "KEY" 新收费系统项目

　　SEPTA的第一个EB-5项目，即新收费系

　　该项目已成功从350位投资人处募集了1.75亿美元的款项。